Если объект недвижимости находится на земельном участке, который находится в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет только в разрезе ускорения регистрации земельного участка. А вот если продавец был только арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земли, ситуация намного усложняется.
Всем известна норма ст. 120 Закона Украины, которая говорит, что к лицу, которое приобрело объект недвижимости, переходит и право на землю под ним, но на практике это далеко не так. Статью о том, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации, никто не отменял (ст. 125 ЗК Украины). Более того, данную норму просто нельзя отменять. Стоит отметить, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не является правоустанавливающим документом на земельный участок, и на его основании нельзя зарегистрировать землю на нового собственника недвижимости.
Нюанс в том, что после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства у покупателя не будет документов, подтверждающих его право на землю.
В случае совершения последующих операций с объектами незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на данный объект будет проводится с учетом пп. 4.2 и 4.3 Временного положения. Таким образом, для регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право на земельный участок, на котором построен объект и разрешительную документацию. В данном случае может понадобиться профессиональное .
Хочу отметить, что ранее эта норма была «мертвой», просто не было порядка ее реализации. В данный момент такой порядок существует. С ним можно ознакомиться в IV разделе Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (Приказ Минюста Украины 1692/5 от 28 июля 2010 года).
Однако в случае необходимости, собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства на основании ч. 3 ст. 331 ГК Украины, может распорядиться объектом незавершенного строительства. Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Регистрация может быть осуществлена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, проектно-сметной документацией и документов, которых содержится описание объекта незавершенного строительства.
Указанная выше норма не определяет момента, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. В тоже время, согласно ч. 2 ст. 331 ГК Украины, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые здания, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества), принятия недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности.
Как известно, одним из объектов гражданских прав, являются недвижимые вещи ст. 177, 181 ГК Украины. Можно с уверенностью сказать, что объекты незавершенного строительства это специфическая недвижимость. Ключевая их особенность - до завершения строительства лицо считается лишь собственником материалов и оборудования, которые использовались в процессе строительства ч. 3 ст. 331 ГК Украины.
Риски при покупке объекта незавершенного строительства
Корпоративное право
Миграционное право
Международное право
Юридические услуги
Еще в марте 2011 года с момента подачи жалобы в Европейский суд по правам человека «Александр Волков против Украины» и в случае подтверждения о заявленных нарушениях, оно обещало быть...
В начале нового года принято подводить итоги уходящего. Можно сказать, что 2012 год не был знаковым, его также сложно назвать успешным. Скорее всего он был определяющим для многих участников:...
Однако недавно...
В течение длительного времени на Украине был не решен вопрос касательно споров между супругами, которые были связаны с разделом корпоративных прав частного предприятия.
Юридический блог
г. Киев, ул. Большая Житомирская, 34
Риски при покупке объекта незавершенного строительства
